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昆明打造城市综合体提升城市品质探讨

□ 田东山 王明东
http://www.yunnan.cn  发布时间:2016-10-12 11:21:09 星期三  来源:      
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城市综合体是城市形态与经济形态的综合体现,具有体量庞大、整体协同、交通便利、功能复合、集约聚集等特点。随着城市快速发展、交通网络提升、城市规模扩大和城市化程度不断提高,打造功能集约化更高、规模更大的城市综合体成为推动城市建设从粗放型转向紧凑型、生态型,有效缓解“城市病”,完善城市功能、提升城市形象和品质的重要途径。昆明建设立足西南、面向全国、辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市,如何规划建设与昆明城市定位和经济发展相符并更好发挥作用的城市综合体,需要深入探讨。

昆明城市综合体发展历程

所谓城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成一个多功能、高效率的有机综合体。它一般以一种功能为主、多种功能配套为辅、大多为高效率的建筑群落,往往被称为“城中之城”。根据主功能的不同,可以划分为商务型、商业型、旅游型、交通枢纽型、会展型、文化交流型、产业园区型等不同类型综合体。21世纪以来,昆明城市综合体获得了迅速发展,大致可划分为三个发展阶段。

起步建设阶段。2003年后,昆明的房地产虽然还是以住宅商品房为主,但商业街、商业广场还有写字楼等商业地产已经开始出现,如柏联广场、金碧辉煌购物中心、百大新天地、西南大厦等大型购物中心。2006年,云南省第一个城市综合体北辰财富中心建成,配备了书店、影城、酒吧、健身中心等。到了2009年,昆明已经投入营运、在建和处于形象期的综合体达到8个,分别是顺城、北辰财富中心、和谐世纪、汇都国际、南亚之门、新南亚风情园、欣都龙城、志远城市综合体。

快速壮大阶段。2010年以后,随着昆明城市化进程的加快,大品牌、大项目、大体量的城市综合体不断出现。如昆明市政府搬迁至呈贡新区后,在原地块动工打造的恒隆广场,该项目是一个集世界级购物商场、甲级办公楼和服务式公寓于一体的大型商业综合体。截至2012年底,昆明城市综合体达28个。2013年6月,经昆明市城乡规划委员会审议通过的综合体项目更是达到82个,已核发《建设工程规划许可证》的城市综合体39个,占全省在建城市综合体项目的三分之一。

规范发展阶段。2013年7月,云南省政府办公厅公布了《关于推进城市综合体建设的指导意见》,云南省住建厅随后制定了《云南省城市综合体布局规划》《云南省城市综合体规划技术导则》,对城市综合体的定义、内涵、标准进行了统一。《云南省城市综合体布局规划》依据建筑面积将城市综合体分为四个等级:一级城市综合体原则不小于20万平方米;二级城市综合体原则不小于15万平方米;三级特色综合体原则不小于10万平方米;四级特色综合体原则不小于5万平方米左右,可视具体类型和主导功能,由省城市综合体建设专家委员会认定。昆明部分城市综合体因没有达到规划所明确的相关标准,而不再被确定为城市综合体,自此,昆明城市综合体步入规范发展阶段。到2016年5月底,根据昆明市各县区统计,符合《云南省城市综合体布局规划》标准的已建成和在建城市综合体累计共有27个,已建成4个,在建23个,预计总建设规模约1779万平方米,其中主城区1654万平方米,其他县区125万平方米。

昆明城市综合体存在的主要问题

空间布局不均衡。目前,昆明27个城市综合体项目中,有20个密集分布于主城五区,具体按照行政辖区分别为:五华区2个、盘龙区3个、西山区4个、官渡区6个、呈贡区5个、石林彝族自治县2个、东川、晋宁、富民、宜良、阳宗海各1个。主城五区城市综合体空间分布主要集中在“北京路—新昆洛路、彩云北路—彩云南路,以及城市轨道1、2号线”的商业发展主轴线上的南端,主轴线北端和其他次轴线上城市综合体缺失,局部辐射能力不足,项目扎堆,服务半径重叠。

体量过大。近年来,随着城市改造进程的加快,昆明城市综合体呈超前增长趋势,超大规模及体量的城市综合体不断出现,建筑面积50万平方米以上的城市综合体就有11个。到2016年2月,昆明商业面积近3平方米/人,这一指数甚至超过了一线城市中的北京和广州。总体而言,昆明城市综合体商业供给大于需求,造成一些商业面积空置、建设资金融资困难、运营商经营难度大等问题。

同质化严重。从规划来看,昆明城市综合体项目推进停留在单体项目建设层面,缺少片区与片区间、产业与产业间的互动与对接,与传统商圈之间同质竞争激烈。从功能上来看,昆明市27个城市综合体中,有22个定位为商住办公型,其他类型综合体相对稀缺。从形象设计来看,外观千篇一律,过于追求高度和光鲜度,大多数没能融入云南的多彩自然、民族文化和人文历史文化。

缺乏科学规划建设管理。一方面,昆明许多城市综合体并非城市发展应运而生的产物,而是基于城中村改造、“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造等原因。其建设往往与道路交通等规划脱节,导致周边交通、绿化、消防、公共空间等配套设施不均衡,出行体验差,制约健康发展。另一方面,对城市综合体开发商资质缺少必要的门槛限制,导致传统住宅地产开发商可轻易转向城市综合体的开发,其中有实力的开发商屈指可数。

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责任编辑:苏宇箫

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